【JAXA認定スタートアップ】不動産投資ファンド / AMの業務知見を活かし『WHERE』の新規事業開発｜課題検証パートナー

株式会社WHEREは、衛星データ・AI・登記情報を活用し、「まだ市場に出ていない不動産の価値」を可視化するSaaS『WHERE』を開発しています。
土地・建物の所有情報や衛星画像から得られる変化情報などを組み合わせることで、従来は人手や現地確認に依存していた不動産探索・営業候補抽出・モニタリング業務の高度化を支援しています。

現在、不動産投資ファンド・アセットマネジメント会社（AM）における「自社仕入れ（ソーシング）」領域での活用可能性を検討しています。
具体的には、築年数・構造・総階数・空室率などの条件で建物を絞り込み、そのうち一棟所有の物件と所有者を特定して直接アプローチできる状態をつくる建物データベース（マンション領域から着手）を開発しています。あわせて、DM送付から反響対応・アポイント化までのオペレーション代行も組み合わせた提供形態を想定しています。

一方で、実際の仕入れ現場において、この課題がどの程度強く認識されているのか、どの部署・役割が主体となるのか、既存の情報チャネルでどこまで代替できているのか、といった点は実務レベルでの検証が必要と考えています。

■業務内容
不動産投資ファンド・AM会社における仕入れ（アクイジション）・開発実務の知見をもとに、WHEREの不動産投資ファンド向けプロダクト仮説を検証していただきます。

■主な業務
- 不動産投資ファンド・AM会社における仕入れ・アクイジション・開発業務の解説
- 実際のソーシングフロー・投資意思決定プロセスの整理
- 各業務におけるPainの洗い出し
- 当社が想定するPain仮説の妥当性検証
- Painの強さ・発生頻度・重要度の評価
- 課題を抱える具体的な部署・役職・担当者の特定
- 現在利用されている情報チャネル・システム・データ・代替手段の整理
- WHEREのサービス案に対するフィードバック
- 導入における障壁・懸念点の整理
- PoCを実施する場合の対象業務・評価指標の検討
※ 必要に応じて、当社メンバーとのディスカッション形式で進めていただきます。

■当社が現時点で置いている仮説
以下は現時点の仮説であり、この妥当性を実務目線で検証いただくことが本依頼の目的です。

顧客セグメント
一棟建物を取得・再生・開発するAM会社／不動産投資ファンドのうち、素地仕入れ（地上げ・建替え）またはバリューアップ投資を自社仕入れで行う意思がある先。特に、スポンサーパイプラインを持たず仕入れ力がそのまま競争力になる独立系AM・私募ファンドの優先度が高いと考えています。想定される会話相手はアクイジション部／仕入れ担当、開発事業部です。

顧客課題
仕入れが仲介依存になっており、良い案件は取り合いで競り上がる。仕入れ値が上がれば利回りが落ち、インセンティブフィーが薄くなる。自社仕入れに切り替えたくても、既存案件を捌くだけで手一杯で新規開拓に時間を割く体制がない。またアセットによって情報の入り方が偏っており、事業用（オフィス・倉庫・物流施設・ホテル）は情報が入るがマンションは入りにくい。マンションが検討に上がりにくい背景には区分所有の壁があり、再開発では決議が必要で実質的に手が出せない。一棟所有かどうかを事前に判別したいが、その情報が取れない。

解決策
建物DBにより「探せない」を解決する。築年数（例：50年以上＝旧耐震）、構造（例：SRC）、総階数、空室率などの条件で絞り込み、一棟所有の建物を特定して、決議不要で交渉できる対象だけを抽出する。あわせてオペレーション代行により「時間がない」を解決する。DM送付、反響対応、トスアップまでを当社が巻き取る。

独自の提案価値
マンションというアセットに対して「築年数等で絞り込み、その所有者に直接当たれる」ところまで到達でき、かつDM・反響対応までセットで提供できる会社は少ないと考えています。探索して終わりのデータ提供サービスとは担う範囲が異なる、という立て付けです。

■特にお伺いしたい内容
以下のような実務レベルの情報を期待しています。

アクイジション担当は日々どのように案件情報を得ているか（仲介、既存リレーション、飛び込み等の比率）
自社仕入れ（直接アプローチ）は実際にどの程度行われているか、行われていない場合その理由は何か
仕入れ案件の探索・一次スクリーニングは誰が、どのツール・データで行っているか
仲介依存による競合・競り上がりは、実際に収益（IRR・インセンティブフィー）にどの程度効いているか
マンション（レジデンシャル）の一棟案件は、事業用と比べて実際に情報が入りにくいのか
区分所有か一棟所有かの判別は、現在どのタイミングで、どうやって行っているか。ここは本当にボトルネックなのか
旧耐震・築古マンションを対象とした建替え・再生の案件は、どのようなきっかけで発生するか
所有者への直接アプローチ（DM等）は実務上どの程度許容されるか、レピュテーション上の懸念はあるか
外部データやリスト購入の予算はどの部署が持ち、いくらぐらいが相場か
データ調達・AI活用の意思決定には誰が関与し、PoCの起点になりやすいのは誰か
独立系AM・私募ファンドと、デベロッパー系列AMで、上記の実情はどう異なるか
すでに同種のサービス（データ提供、名簿、ソーシング代行）を使っている事例はあるか、その評価は

■応募資格
以下のいずれかの経験をお持ちの方を歓迎します。

不動産投資ファンド・AM会社におけるアクイジション（仕入れ）経験
デベロッパー・不動産会社における用地仕入れ・素地仕入れ・地上げ経験
私募ファンド・REIT運用会社における投資・取得業務経験
不動産の再生・バリューアップ投資、建替え・再開発事業の実務経験
不動産仲介（事業用・一棟収益）における売買仲介経験
不動産ファンド向けのコンサルティング、アドバイザリー経験
不動産業界向けのデータサービス・SaaSの企画経験

特に、実際のソーシング業務フローや投資判断プロセスを具体的に説明できる方を歓迎します。

■歓迎する経験
独立系AM・私募ファンドでの勤務経験
一棟レジデンシャル、築古・旧耐震物件の取得・再生経験
区分所有マンションの建替え・敷地売却に関わった経験
アクイジション部門のマネジメント経験
不動産テック・データ活用プロジェクトの導入経験
新規サービス・PoCの企画または導入経験

■この依頼で重視すること
今回重視するのは、不動産投資・ファンド業界に関する一般論ではありません。
「実際の現場ではどうなっているのか」を具体的に把握することを目的としています。

例えば、
「仕入れ競争が激しく、良い案件が取れない」
ではなく、
「どの部署の、誰が、どういう情報源から案件を得て、月に何件を見て、何件が投資委員会に上がり、どこで落ちているのか」
というレベルまで具体化できる方を求めています。

当社の仮説に対して、正しい点だけでなく、
「区分所有かどうかは実務上すぐ分かるので課題ではない」
「そもそも築古マンションは投資対象として検討されない」
「情報が入らないのではなく、入っても買えないだけ」
「ボトルネックは探索ではなく、決裁や資金調達の側にある」
「その規模のファンドにはデータ購入の予算がない」
といった率直なフィードバックをいただける方を歓迎します。